房企兩年狂砸610億元拿地 京西樓市隱現過剩危機
在過去的兩年間，石景山和門頭溝成為瞭京城土地市場的新寵，兩年間土地出讓額高達610億元。就在四天前，中海地產(中海九號公館 中海尚湖世傢) 再投59億元佈局石景山，兩年間累計投資達到瞭80億元，同樣遠洋地產(遠洋萬和公館 遠洋一方)今年一年就在石景山和門頭溝投下瞭87億元，還有中水電兩年投下76億元，為何一時間開發商對於一直以重工業為主的京西樓市發生瞭濃厚興趣，在兩年前的2012年石景山和門頭溝兩區的年度土地出讓額不過才9.01億元，面對過去供需比僅為2：1的事實，這對於一直發展平緩的京西樓市而言能承受這樣的供應高峰嗎？
供地潮來臨
在過去一個多月內門頭溝和石景山無疑成為瞭北京樓市最耀眼的地方，風頭甚至蓋過瞭去年的亦莊、孫河以及臺湖。因為在過去的幾年間該區域太過低調，甚至已經被市場遺忘，在2012年時隻有住總和鵬輝拿下過三塊地，年度土地出讓金額不過9.01億元。
9月28日距離新政出臺還差兩天，北京市國土局的拍賣大廳中再次熱鬧起來，石景山 "劉娘府1604-659"吸引瞭8傢聯合體企業競拍，其中包括融創+綠城聯合體、萬科+金地+中水電(已經更名為中國電建)聯合體、保利+首開聯合體、北京城建+方興聯合體、遠洋+奧宸聯合體、世茂地產以及京投銀泰。
最終經過80輪競拍，遠洋奧宸聯合體以49.17億元外加異地配建1000平方米保障房的代價奪得該地塊。根據出讓要求，異地配建保障房單價標準為1萬元/平方米，地塊實際出讓總價為49.27億元，宜蘭市青年創業貸款率條件實際溢價率49.3%，樓面價為3.25萬元/平方米。如果說這還不能看出這塊地的爭奪激烈程度，那麼同天拍賣的朝陽孫河BCDE地塊因無人報價慘遭二次流拍，可見石景山的熱度已經蓋過瞭孫河。事後有不少業內人士評論這次遠洋地產終於踩兒對點瞭。
在隨後的10月17日，保利、首開聯合體以33.8億元在門頭溝拿地；同天城建25.9億元落子門頭溝；隨後的10月21日，京投銀泰以42億元的底價將心儀已久的門頭溝潭柘寺地塊收入囊中；11月2日，中海再次出手59億元拿下石景山老古城項目。從9月28日到11月2日的一個多月內，石景山和門頭溝累計土地出讓金額已達209億元。這樣的事情隻有在亦莊發生過。
供需比僅2：1
在過去的三年間，石景山和門頭溝的土地成交額從9.01億元暴漲到257.2億元，再到目前的353.11億元，這讓一直平緩的京西樓市出現瞭過剩的隱憂。
在11月2日，中海59億元拿下石景山老古城地塊後，北京今年的土地出讓金額已經達到瞭1861.67億元，京西石景山和門頭溝的供應量已經接近全市的1/5，而在過去的幾年中京西樓市一直放量很少。來自亞豪機構的統計數據顯示，在過去的一年中(2013年11月-2014年10月)石景山和門頭溝的樓市供應量為45.94萬平方米、4331套房源，實際成交量為24.28萬平方米、成交套數2257套，供需比在2：1左右。而以目前兩年內開發商購地金額610億元粗略計算，累計供地面積達到350萬平方米，未來可提供區域內五年左右的需求。
不僅如此，記者從北京市土地整理儲備中心即將入市地塊中看到，門頭溝還有6塊土地即將入市，合計面積接近110萬平方米，大部分為商業金融和停車場用地，同時兼有住宅用地。未來市場競爭激烈程度可見一斑。
其實縱觀各傢房企的佈局從中可以看出一些端倪，以遠洋地產為例，早在幾年前，其在石景山開發的遠洋山水和沁山水項目就取得瞭不錯的業績，這次耗資87億元再回京西，或多或少就是想依托此前創下的口碑。同樣，中海地產開發的金石公館是目前石景山區域內的惟一在售大型住宅項目，價格已經達到4萬元/平方米，再次59億元拿地也是想乘勝追擊，同樣中水電、中鐵、住總等企業也是在京西有著非常好的基礎。
不久前，首鋼房地產開發公司的一位負責人向記者表示，首鋼搬遷後的空餘土地也正在積極整理中，未來幾年上市的幾率非常大，屆時又將是幾百萬平方個人小額信貸利率最低的銀行米的土地供應。
潛在過剩風險初現
開發商為何紮堆京西，為何對這個曾經的重工業區感興趣？作為北京最早的煤炭和鋼鐵基地，京西的歷史可以追溯到幾百年前，現在開發商又是沖著什麼來的，答案很簡單，根據北京市新的規劃，整個京西區域是未來北京的生態涵養區。
在《門頭溝新城規劃 2005-2020》的規劃中記者看到，門頭溝新城是北京西部生態涵養區的重要組成部分，是集傳統文化和自然景觀為一體的休閑旅遊區域；是立足西部發展帶，面向中心城、輻射山區的區域服務中心和宜居山城，未來重點發展文化娛樂、都市旅遊休閑、產業服務大本營以及都市工業。
按照規劃，門頭溝新城為龍泉、永定兩鎮的行政范圍87平方公裡。根據2005年11月的統計，全區現有人口27.7萬人，其中新城17.3萬人。按西部發展帶規劃控制的人口規模，規劃期末區域人口34萬人，其中新城人口25萬人，其他城鎮人口5.75萬人，農村人口3.25萬人。依托這樣的規劃，這幾年中人口將大量湧入這一區域。
不過事實是，北京的京西區域缺乏配套以及就業機會，在過去的幾年中北京經濟發展主要是向東以及東南延伸，大量的人口轉入卻缺乏產業的支撐，光靠觀光旅遊又能留住多少人？
目前區域內隻有1號線一條地鐵，整體交通配套尚不足以支撐區域發展。根據《北京城市總體規劃(2004-2020年)》中的市郊鐵路規劃線網，北京市中心城與西部門頭溝新城的軌道交通聯系為規劃的S1線。S1線為通往城市西部地區的市郊鐵路幹線，規劃線位基本上沿京門鐵路走向。線路東起海淀區五路，經石景山，西至門頭溝新城，線路長度為27公裡。在過去的幾年中，軌道交通對於樓市發展的作用是顯而易見的，但是這條規劃較晚的軌道線能否再次催熱樓市還是未知數，畢竟在本輪樓市危機中我們看到瞭潛在的過剩已經成為制約未來樓市發展的關鍵。
北京商報記者 賴大臣/文
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新聞來源http://bj.house.信用不良貸款信貸年息sina.com.cn/news/2014-11-06/08032974315.shtml
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